Apartman aidatını ödemeyen komşu, sadece yönetici için değil tüm bina sakinleri için ciddi bir sorundur. Ödenmeyen aidatlar binanın bakımını aksatır, hizmet kalitesini düşürür. Peki yasal olarak ne yapılabilir?
Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi açıkça belirtir: "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür."
Aynı madde devam eder: "Giderlere, kat malikleri kurulunca verilen karara uygun olarak katılmayan kat maliki için diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir."
Adım Adım Hukuki Süreç
1. Adım: Dostane Uyarı
İlk olarak borçlu kat malikine sözlü uyarı yapılır. Birçok durumda unutkanlık veya geçici mali sıkıntı söz konusu olabilir. Yapıcı bir diyalog çoğu zaman sorunu çözer.
2. Adım: Yazılı İhtar (Noter veya İadeli Taahhütlü)
Sözlü uyarı sonuç vermezse, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yazılı ihtar gönderilir. İhtarnamede:
- Borç tutarı ve dönemi açıkça belirtilmeli
- Ödeme için makul bir süre verilmeli (genellikle 15-30 gün)
- Ödenmemesi halinde yasal işlem başlatılacağı bildirilmeli
- Gecikme tazminatının işleyeceği hatırlatılmalı
3. Adım: Gecikme Tazminatı Hesaplama
Kanunun 20. maddesi uyarınca, aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
4. Adım: İcra Takibi Başlatma
İhtar sonuç vermezse icra takibi başlatılır. İcra takibi için:
- Kat malikleri kurulu kararı yeterlidir (ayrıca mahkeme kararı gerekmez)
- Yönetici, kat malikleri kurulu adına icra takibi başlatma yetkisine sahiptir
- Takip, borçlunun ikamet adresindeki icra dairesine yapılır
- İcra masrafları ve avukatlık ücreti de borçludan tahsil edilir
5. Adım: İtiraz Halinde Dava
Borçlu icra takibine itiraz ederse, itirazın kaldırılması veya iptali davası açılır. Bu aşamada:
- Kat malikleri kurulu kararları, iştirak borcu oluşturduğundan güçlü delildir
- Mahkeme genellikle yönetim lehine karar verir
- Dava masrafları da borçluya yüklenir
6. Adım: Son Çare - Dairenin Satışı
Kanunun 25. maddesi, diğer kat maliklerinin hakları çiğnendiğinde, devir zorunluluğu hükmünü içerir. Ancak bu son derece ağır bir yaptırımdır ve mahkeme kararı gerektirir. Pratikte nadiren uygulanır.
Kiracı mı Ödeyecek, Ev Sahibi mi?
Yasal olarak aidat ödeme yükümlülüğü kat malikinindir (ev sahibi). Ancak kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiracı da sorumlu olur. Kiracı ödemezse, yönetim ev sahibinden tahsilat yapabilir.
Pratik Öneriler
- Erken müdahale: Borç birikmeye başlamadan hemen harekete geçin
- Kayıt tutun: Tüm ödeme tarihlerini, ihtarları ve yazışmaları dosyalayın
- Banka havalesi teşviki: Otomatik ödeme talimatı verenler için küçük indirimler uygulayın
- Taksitlendirme: Gerçekten mali sıkıntı yaşayan komşuya makul taksit imkanı sunun
- Şeffaflık: Aidatların nerelere harcandığını düzenli olarak paylaşın, güven oluşturun
Profesyonel Yönetimin Farkı
Profesyonel yönetim şirketleri aidat tahsilat sürecini sistematik olarak yönetir:
- Otomatik hatırlatma SMS/e-posta sistemi
- Banka hesabı üzerinden online ödeme imkanı
- Düzenli borç takibi ve raporlama
- Gerektiğinde hukuki süreç başlatma (anlaşmalı avukat)
- Komşuluk ilişkilerini bozmadan profesyonel iletişim
Aidat Tahsilat Sorununuzu Çözelim
Profesyonel yönetimimizle aidat tahsilat oranınızı %95'in üzerine çıkarıyoruz.
Teklif Alın